Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Введение
1. Субъекты оценочной деятельности
1.1 Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
1.2 Права и обязанности оценщика
1.3 Независимость и страхование гражданской ответственности оценщиков
2. Классификация объектов оценочной деятельности
2.1 Недвижимость и ее классификация
2.2 Земля как объект оценочной деятельности
2.3 Машины и оборудование как объекты оценочной деятельности
2.4 Нематериальные активы и их классификация
2.5 Финансовые вложения как объект оценочной деятельности
2.6 Инвестиционные проекты как объект оценочной деятельности
Заключение
Список литературы
Введение
Оценка (оценочная деятельность) - беспристрастное мнение о стоимости, основанное на подробном изучении оцениваемого объекта, или это деятельность, направленная на установление в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости (ст. 3 Закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Оценщик - человек, который обладает специальными знаниями и образованием для проведения оценки определенного объекта собственности.
В потребительском секторе народного хозяйства профессия оценщика известна давно (оценщик в ломбарде, в комиссионном магазине, отчасти товаровед). оценщик страхование недвижимость актив
Существует мнение, что в производственном секторе экономики, то есть, как оценка активов предприятий, этот вид профессиональной деятельности в России зародился относительно недавно - в 1992-1993 г.г. В это время появились первые оценочные фирмы, тогда же было создано Российское общество оценщиков (РОО). РОО - профессиональная общественная организация, объединяющая специалистов в области оценки из всех регионов России, в т.ч. и Рязани.
В действительности же оценка в России известна давно. В словаре В.И. Даля, составленном в середине 19 века, такие словосочетания как «оценочное дело», «оценочная комиссия», «оценочная пошлина» упоминаются как ходовые общепринятые понятия. 8 июня 1893г. вышли в свет «Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами». Оценку производили губернские и уездные оценочные комиссии и земские управы.
В России 19 века существовало три метода (типа) оценки земли: Нижегородский, Московский и Сибирский, Черниговский и Рязанский.
В Рязанской губернии земля была разделена на отдельные “местности”, в границах которых проводили оценку по среднему нормальному доходу, выводимому из урожая ржи, овса и сена.
Метод был опросно-статистическим. Впервые при оценочных работах собирались образцы почв и подпочв.
После 1917 г. с ликвидацией частной собственности на землю и другие средства производства оценочная деятельность утратила общественный интерес. Сохранились лишь отдельные ее элементы.
В условиях плановой экономики оценка земельных участков, отдельных строений, квартир и т.п. носила полулегальный и случайный характер и имела значение для относительно небольшого круга частных лиц.
Земля, подавляющее большинство средств производства, значительная часть жилого фонда и др. имущество находились в государственной собственности. Процесс распределения ресурсов производился по инициативе и под контролем государства, и стоимостная оценка при этом не была нужна.
В рыночной экономике принципиально другой механизм распределения и перераспределения ресурсов. В своей основе он предполагает товарную форму всех (либо значительной части) объектов имущества.
В России уже произошло перераспределение прав собственности от государства к частным производителям. Приватизированы и приватизируются квартиры, производственные здания и сооружения, объекты социального назначения. В соответствии с новой Конституцией 1993г. закреплено право частной собственности на землю.
Таким образом, в России создается рынок недвижимости, который, в свою очередь, является материально-вещественным фундаментом рынка капитала, Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства.
Становление новой экономической системы будет сопровождаться формированием соответствующего законодательства в области оценки, созданием профессиональных организаций, выработкой профессиональных стандартов, созданием информационных баз данных.
1. Субъекты оценочной деятельности
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Между оценщиком и заказчиком заключается договор в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать:
· основания заключения договора;
· вид объекта оценки;
· вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
· денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
· сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
1.1 Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
· дата составления и порядковый номер отчета;
· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
· юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,
· реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
· последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
· дата определения стоимости объекта оценки;
· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
1.2 Права и обязанности оценщика
Оценщик имеет право:
· применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
· требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
· получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
· запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
· привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
· отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.
Оценщик обязан:
· соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;
· сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
· обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
· предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
· предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
· не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
· хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
· в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.
1.3 Независимость и страхование гражданской ответственности оценщиков
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
· в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
· оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.
Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования.
Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.
Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.
2. К лассификация объектов оценочной деятельности
В соответствие со ст. 5 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации», к объектам оценки относятся:
работы, услуги, информация;
Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).
Таким образом, российское законодательство включает в недвижимое имущество и вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.
В соответствие с Гражданским кодексом РФ, к недвижимости относится и предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права.
Традиционная западная трактовка понятия "недвижимость" относит к нему:
1) сам участок на поверхности земли;
2) пространство над поверхностью участка;
3) пространство под поверхностью участка вплоть до центра земли;
4) все улучшения, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без:
ь нанесения ущерба их функциональным свойствам;
ь несоразмерно больших затрат на подобное перемещение (т.к. известны случаи перемещения даже зданий).
Движимые вещи - вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги (ст. 130 ГК РФ).
Таким образом, движимое имущество определяется методом "от противного", к нему относят все вещи, не попадающие под категорию недвижимости.
К движимому имуществу относятся: транспортные средства, машины и оборудование хозяйственно-бытового и производственного назначения и т. д.
Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России им еще не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике они именуются фикчерсами и ЧЕТЛами (оборудование отопительной системы, водопроводы, лифт; права аренды, хозяйственного ведения и др.).
2.1 Недвижимость и ее классификац ия
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:
· квартиры и комнаты;
· помещения и здания под офисы и магазины;
· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
· складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Признаков классификации:
1. Происхождение
ь Естественные (природные) объекты;
ь Искусственные объекты (постройки).
2. Назначение
ь Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)
ь Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.
3. Постройки
ь Для жилья.
ь Для офиса.
ь Для торговли и сферы платных услуг.
ь Для промышленности.
ь Прочие.
4. Масштаб
ь Земельные массивы.
ь Отдельные земельные участки.
ь Комплексы зданий и сооружений.
ь Жилой дом многоквартирный.
ь Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
ь Секция (подъезд).
ь Этаж в секции.
ь Квартира.
ь Комната.
ь Летняя дача.
ь Комплекс административных зданий.
ь Здание.
ь Помещение или части зданий (секции, этажи).
5. Готовность к использованию
ь Готовые объекты.
ь Требующие реконструкции или капитального ремонта.
ь Требующие завершения строительства.
Недвижимость может приобретаться по следующим соображениям:
удовлетворение физических запросов (например, использование в качестве жилья);
удовлетворение психологических запросов (соображения престижа);
средство страхования сбережений (в условиях инфляции);
получение дохода.
Недвижимость, которая приобретается и используется для получения дохода, называется доходной недвижимостью.
Основные виды доходной недвижимости:
Офисные помещения; торговые площади;
Производственные здания и сооружения;
Гостиницы; складские помещения.
При вложении собственных средств в недвижимость инвесторы ожидают получить доход, состоящий из двух основных компонентов:
1) возмещение первоначально вложенных средств;
2) прибыль на вложенные средства.
Существуют две основные формы получения дохода от операций с недвижимостью:
1) периодический доход;
2) выручка от продажи объекта в конце периода владения (реверсия).
При проведении оценки необходимо четко разграничивать объект недвижимости и бизнес, располагающийся н а его территории (под бизнесом понимается предпринимательское объединение любого рода). Стоимость бизнеса принципиально отличается по своей структуре от стоимости доходной недвижимости. Значительная часть стоимости бизнеса может состоять из нематериальных активов (репутации фирмы, квалификации сотрудников, патентов и т.п.).
2.2 Земля как объект оценочной деятельности
Современный этап развития экономики характеризуется изменением земельных отношений: образуется рынок земли; развивается аренда и залог земельных участков; требуют своего развития и совершенствования вопросы налогообложения земли.
Все это усиливает актуальность вопросов, связанных со стоимостной оценкой земли.
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки, что обусловлено следующими причинами:
Спецификой данного объекта;
Неразработанностью нормативно-правовой базы;
Неразвитостью земельного рынка в стране.
Специфика земли как объекта оценки состоит в следующем:
1) земля занимает уникальное положение в общественной, политической, экономической жизни общества. Земля - это такой ресурс, который прямо или косвенно необходим для изготовления всех других факторов производства. В разных отраслях экономики земля имеет неодинаковое значение. В обрабатывающей промышленности земля является местом расположения производства (пространственным базисом). В сельском хозяйстве и лесном хозяйстве помимо места расположения земля является средством труда, предметом труда, т.е. главным средством производства;
2) земля является природным ресурсом, который нельзя свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости, поэтому предложение земли постоянно ;
3) в отличие от других объектов имущества (зданий, сооружений, машин) земля не подвер жена износу и стоимость ее с годами не уменьшается, а увеличивается, поэтому вложения в земельные участки наилучшим образом защищены от инфляции;
4) устойчивость земли. З емлю нельзя потерять, разрушить, украсть, обычным способом; она сохраняется при чрезвычайных ситуациях (например, при пожаре);
5) местоположение конкретного земельного участка неизменно;
6) важнейшим свойством земли является плодородие. Плодородием называется способность почвы обеспечивать растения земными факторами жизни (водой, воздухом, питательными веществами) Плодородие земельных участков различается. Существует несколько видов плодородия: естественное, искусственное, экономическое, потенциальное, действительное.
Земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий, т.е. групп земель с различным целевым назначением и правовым режимом использования:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
земли особо охраняемых территорий;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Использование земли в России является платным. Основными формами платы за землю являются:
· нормативная цена земли;
· арендная плата;
· земельный налог.
Собственники земли, землевладельцы, арендаторы самостоятельно хозяйствуют на земле, распоряжаясь произведенной продукцией и доходами от ее реализации. С 1994 года отменено принудительное изъятие сельскохозяйственной продукции для государственных нужд.
В каждой области создан специальный фонд перераспределения земли. В этот фонд включают земли, оставшиеся после бесплатной передачи земель предприятиям и гражданам; этот фонд служит для последующего распределения и наделения земельными участками. При наличии нескольких претендентов на один участок его продажа из фонда перераспределения осуществляется по конкурсу или через аукцион.
Граждане и юридические лица могут свой участок продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, вносить участок в уставные фонды АО, кооперативов. Собственники имеют право передать землю на условиях ренты или пожизненного содержания.
Работники сельского хозяйства и члены их семей могут создать собственное фермерское хозяйство, получить земельную долю и имущественный пай в натуре и выйти из коллективного предприятия. Все споры, связанные с землей, решаются через суд.
Нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость земли определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земли.
Нормативная цена земли дифференцирована по видам угодий (городские земли; земли сельскохозяйственного назначения; земли лесного фонда и т.д.) и группам почв (на территории Рязанской области таких групп 85). Кроме того, в области нормативная цена земли дифференцирована по административным районам в зависимости от их местоположения (удаленности от областного центра).
Нормативная цена земли служит основой для установления арендной платы и определения стартовых цен продажи земельных участков, то есть, нормативная цена земли является нижней границей или минимально возможной стоимостью земли.
Земельный налог . Плательщиками земельного налога являются юридические лица и граждане, которым земля передана или она приобретена в собственность, владение, пользование или в аренду. Ставки земельного налога различаются по видам угодий и группам почв. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей в расчете на год. Ежегодно ставки земельного налога пересматриваются (индексируются).
Арендная плата . Это плата за аренду земли. Она может быть установлена в денежной или в натуральной форме.
Залог земли . Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор или залогодержатель получает право в случае неисполнения должником обязательства получить возмещение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Ипотекой называется залог любого объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующими участками земли.
Залог земли является наилучшим способом обеспечения при выдаче кредита, т.к.:
а) земля обладает значительной ценой, причем с течением времени цена только растет;
б) земля характеризуется физической устойчивостью;
в) заложенная земля обычно и является источником погашения долгового обязательства, поэтому залог стимулирует эффективное и активное использование земли.
Потребность в залоговых операциях с землей в условиях современной России и Рязанской области достаточно велика. Значительная часть сельскохозяйственных предприятий находится в трудном экономическом положении, что не позволяет считать их кредитоспособными. Залог земли может служить дополнительным гарантом возвратности банковских кредитов, что снизит риск банков при их выдаче.
2.3 М ашин ы и оборудование как объекты оценочной деятельности
В условиях рыночной экономики довольно часто возникают ситуации, когда надо определить рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т. е. его оборудования, машин, приборов, аппаратов, средств связи, производственного инвентаря и т. д.
Оценка машин и оборудования может быть и самостоятельной задачей, когда, например, надо заключить соглашение о лизинге, оформить залог под кредит имущества, обосновать размер страховых взносов, произвести переоценку основных фондов и т. д. Оценка стоимости машин и оборудования может быть нужна при оценке стоимости предприятия в целом.
Машины и оборудование относятся к основным средствам предприятия. Учет основных средств и отчетность об их наличии и движении ведется в соответствии с типовой классификацией, установленной Госкомстатом Российской Федерации. Согласно этой классификации основные средства (фонды) подразделяются на несколько групп, среди которых выделяется группа «машины и оборудование».
Термин «машины и оборудование», употребляемый в практике оценки, имеет более широкий смысл, чем это принято в бухгалтерском учете и статистике. Оценщики по машинам и оборудованию часто рассматривают и транспортные средства, и какие-то объекты инструмента, производственного и хозяйственного инвентаря, вычислительную технику, некоторые передаточные устройства.
В отличие от объектов недвижимости (зданий и сооружений) машины и оборудование не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место; могут располагаться отдельно и быть функционально самостоятельными, а могут образовывать технологические комплексы.
Машины и оборудование отличаются исключительным многообразием, поэтому оценщики, как правило, специализируются в оценке тех или иных их видов.
Объектами оценки выступают:
1. машинный или станочный парк предприятия в целом и его структурных подразделений (филиалов, отделений, цехов, участков, хозяйств);
2. технологические комплексы (поточные и автоматические линии, роботизированные комплексы, гибкие модули и т. д.);
3. функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки.
2.4 Нематериальные активы и их классификация
Нематериальные активы - объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года) либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации.
В качестве источника доходов от использования нематериальных активов могут быть: увеличение объемов реализации продукции; повышение цены и качества продукции; экономия затрат при производстве продукции; выручка от реализации самих нематериальных активов на материальных носителях.
В составе нематериальных активов различают:
ь интеллектуальную собственность;
ь имущественные права;
ь отложенные (отсроченные) расходы;
ь гудвилл.
Интеллектуальная собственность как объект оценки - исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания).
К интеллектуальной собственности относят:
ь изобретения;
ь полезные модели;
ь промышленные образцы;
ь товарные знаки и знаки обслуживания, наименования мест происхождения товаров;
ь меры по пресечению недобросовестной конкуренции
Все вышеперечисленное относится к правам на объекты промышленной собственности .
Изобретение - всякий достигнутый человеком творческий результат, суть которого состоит в нахождении конкретных технических средств решения задачи, возникшей в сфере практической деятельности.
Полезная модель - конструктивное выполнение средств производства и предметов потребления, а также их составных частей. Обязательный признак полезной модели по российскому законодательству - решение задачи заключается в пространственном расположении объектов.
Промышленный образец - художественно-конструктивное решение изделия, определяющее его внешний вид.
Товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров - обозначения или названия, служащие для отличия товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами.
Право на пресечение недобросовестной конкуренции включено в промышленную собственность в связи с тем, что акты недобросовестной конкуренции часто являются нарушением права на объекты промышленной собственности.
К интеллектуальной собственности относятся также:
1) секреты производства ("ноу-хау");
Законодательство о правах на объекты интеллектуальной собственности: Патентный закон РФ 1992г.: Закон РФ "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров" 1992г.; Закон РФ "О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных" 1992г.; Закон РФ "О правовой охране топологии интегральных микросхем" 1992г.; Закон РФ "Об авторском праве и смежных правах" 1993г.; Закон "О селекционных достижениях" 1993г.; Закон "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" 1995г.; Гражданский Кодекс РФ; Закон «Об акционерных обществах».
2) Имущественные права включают права пользования землей, водными и другими природными ресурсами, недрами, имуществом и т.д. Подтверждением таких прав служит лицензия.
3) Отложенные затраты - издержки, представленные в виде организационных расходов, осуществляемые в момент создания предприятия. К ним относятся: гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы, научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР). Критерием отнесения НИОКР к нематериальным активам является их полезность и возможность использования в производстве длительный период времени.
4) Гудвилл (цена фирмы) - стоимость деловой репутации фирмы (ст. 150 ГК РФ). Одни экономисты трактуют гудвилл как стоимость всех элементов нематериальных активов: другие - как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и той части нематериальных активов, что отражена в бухгалтерской отчетности (учтена в балансе). Гудвилл определяется также как часть стоимости действующего предприятия, определяемая добрым именем, деловыми связями, репутацией, известностью фирменного наименования, фирменной марки или как тенденция клиентов вновь пользоваться услугами того же предприятия. Как самостоятельный элемент бухучета гудвилл в России не применяется, но его оценка производится при продаже предприятия в целом и назначении его рыночной цены.
Объектам интеллектуальной собственности предоставляется правовая охрана путем выдачи охранных документов, действующих на определенной территории и определенное время - патентов и свидетельств. Патент на изобретение в РФ действует 20 лет с даты поступления заявки в патентное ведомство; патент на промышленный образец - в течение 10 лет с возможностью продления еще на 5 лет; свидетельство на полезную модель - в течение 5 лет с возможностью продления до 3 лет; свидетельство на товарный знак, знак обслуживания и наименование мест происхождения товара - 10 лет с возможностью неоднократного продления каждый раз на 10 лет. Действие охранного документа может быть прекращено досрочно при неуплате в установленный срок пошлин за поддержание охранного документа в силе.
2.5 Финансовые вложения как объект оценочной деятельности
Финансовые вложения - инвестиции предприятия в ценные бумаги и уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за ее пределами.
К ним относят:
Облигации - эмиссионные ценные бумаги, закрепляющие право ее держателя на получение от эмитента облигаций в предусмотренный ими срок их номинальной стоимости и зафиксированного в них процента от этой стоимости или иного имущественного эквивалента
Акции - эмиссионные ценные бумаги, закрепляющие право ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.
2.6 Инвестиционные проекты ка к объект оценочной деятельности
Инвестиции - относительно новый термин для отечественной экономики.
В рамках плановой системы использовалось понятие "капитальные вложения", под которыми понимались все затраты на создание новых, а также расширение, реконструкцию и модернизацию действующих основных фондов.
В условиях рыночной экономики под инвестициями понимают вложения денежных средств или покупку собственности для извлечения доходов или других выгод.
Экономическая оценка инвестиционных проектов занимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вариантов вложения денежных средств.
Заключение
В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков - Российское Общество Оценщиков.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
К объектам оценки относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое, недвижимое, в том числе предприятия);
права собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:
· для государственных нужд
· для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.
Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.
В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценочная деятельность в России - сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.
Список литературы
1. Сафронова Н. А. Учебно-практическое пособие по курсу «Основы оценочной деятельности», г. Рязань 2002г.
4. Грибовский С.В.«Оценка доходной недвижимости». Спб: Питер,
5. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Размещено на Allbest.ru
Субъекты оценочной деятельности, общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Права и обязанности оценщика, страхование их гражданской ответственности. Объекты оценочной деятельности: земля, недвижимость, машины, финансовые вложения.
контрольная работа , добавлен 15.12.2014
Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
курсовая работа , добавлен 16.12.2012
Закон России "Об оценочной деятельности", требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса. Метод анализа сравнительных продаж при оценке стоимости собственности.
контрольная работа , добавлен 08.09.2010
Основные правила и требования к составлению отчета об оценке рыночной стоимости однокомнатной квартиры. Описание объекта оценки, его технические характеристики. Договоры на оценку и договор купли-продажи. Критерии профессиональной деятельности оценщика.
курсовая работа , добавлен 15.05.2013
История оценочной деятельности в России и за рубежом. Субъекты, объекты оценочных отношений. Правовое регулирование оценочной деятельности. Методологические положения оценки. Основные подходы к оценке. Математические основы оценочной деятельности.
учебное пособие , добавлен 13.06.2010
Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.
реферат , добавлен 18.10.2011
Определение стоимости недвижимого имущества. Юридическое оформление гражданско-правовой сделки, заключение договора и проведение государственной регистрации. Методика оценки коммерческой недвижимости. Независимость в деятельности и обязанности оценщика.
контрольная работа , добавлен 10.04.2014
Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.
курсовая работа , добавлен 14.12.2012
Машины, оборудование и транспортные средства как объекты оценки. Факторы и принципы, влияющие на формирование стоимости. Понятие и виды оценочной стоимости. Основные подходы и методы, используемые при оценке машин, оборудования и транспортных средств.
курсовая работа , добавлен 19.07.2010
Характеристика и классификация объектов недвижимости, стадии их жизненного цикла, законодательная база. Принципы оценки объекта недвижимости, характеристика доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке, их предназначение и преимущества.
Предмет оценки стоимости бизнеса - стоимость прав, полных или частичных, па имущественный комплекс (систему), состоящий из недвижимых и движимых вещей, необходимых для реализации целей, поставленных перед данным комплексом.
Оценка стоимости предприятия происходит в результате оценочной деятельности. В процессе определения стоимости предприятия необходимо выделить объекты и субъекты оценочной деятельности, проделать в определенной последовательности ряд операций, содержание которых задано поставленными целями и соответствующим видом стоимости, существующими международными и национальными стандартами, характеристиками объекта и методами оценки в соответствии с данными рыночными условиями.
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
На рынке оценочных услуг выступают следующие субъекты оценочной деятельности:
Субъекты оценочной деятельности - с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели) - оценщики, а с другой - потребители их услуг (заказчики).
К объектам оценки стоимости предприятия относятся материальные и нематериальные активы предприятия, кредиторская задолженность, т.е. весь имущественный комплекс (система), состоящий из недвижимых и движимых вещей, необходимых для реализации целей, поставленных перед данным комплексом. Оценивать можно любые активы, объекты, виды собственности.
К объектам оценки в соответствии со ст. 5 Закона об оценочной деятельности относятся:
Цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, знание которой необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ могут быть заинтересованы различные стороны: от государственных структур до частных лиц (контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные, страховые компании, налоговые и другие организации, владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.).
Оценку бизнеса проводят в целях:
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
Исходя из логики законодательства об оценке, деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценки, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности. Отчет, составленный не оценщиками, не может иметь доказательственного значения и такая стоимость не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако, оценка, не соответствующая требованиям законодательства не запрещена законом. На практике инвестиционные, аналитические компании, другие юридические и физические лица, государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных видов имущества. Даже на бытовом уровне мы часто анализируем стоимость различных товаров, услуг, объектов недвижимости и прочее. Однако, суждение о стоимости, не подпадающие под сферу правового регулирования законодательства об оценке, не может являться независимым экспертным заключением о стоимости объекта оценки, и не имеет законного доказательственного значения. Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости является осуществление этой деятельности субъектами оценочной деятельности в соответствии с законодательством.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.
К субъектам оценочной деятельности можно отнести:
К объектам оценки относятся:
В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например: оценка станков, машин, оборудования, транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли; оценка предприятия (бизнеса).
оценщик правовой стоимость имущество
Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный,
целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый период времени в условиях конкретного рынка.
Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный период времени в условиях конкретного рынка.
Статья Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержит определение понятия "оценочная деятельность": "деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости".
В этом Законе дается определение понятия "объект оценки".
К объектам оценки относят:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое имущество, в том числе предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информацию;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
В отношении недвижимого имущества объектом оценки могут выступать как отдельные его объекты - отдельно стоящие здания и сооружения различного назначения, встроенные помещения (например, квартира, склад, производственный цех, магазин), так комплекс недвижимого имущества юридического или физического лица (например, все недвижимое имущество какого-либо предприятия), а также права на недвижимость (например, право аренды, право залога), отдельные виды работ, связанные с недвижимым имуществом (например, работы по реконструкции гостинницы).
Оценка - определение заданного вида стоимости с учетом всех ценообразующих факторов, влияющих на ее величину, опирающееся на понимание задач и цели оценки и состоящие из нескольких этапов, ведущих к получению рекомендуемого для совершения сделки с объектом оценки, достоверного и обоснованного, базирующего на подробном исследовании заключения о стоимости объекта оценки, имеющего доказательственное значение.
В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, проведение оценки включает следующие этапы:
1) заключение с заказчиком об оценке;
2) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
3) анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки;
4) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и необходимые расчеты;
5) обобщение результатов полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой стоимости объекта оценки;
6) составление и передача заказчику отчета об оценке.
Таким образом, в целом процесс оценки можно поделить не шесть этапов.
Основной задачей первого этапа следует считать заключение с заказчиком договора об оценке, существенные условия которого - основания для его заключения, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, вид объекта оценки и его описание - адрес, общая площадь (строительный объем), этаж (этажность), характеристика конструктивных элементов и др., сведения о вознаграждении оценщика, о страховании его гражданской ответственности. Вознаграждение оценщика не может зависеть от итоговой стоимости объекта оценки, а следовательно не может быть выражено в процентах или доле стоимости объекта оценки.
В договор обязательно включают сведения о наличии у оценщика лицензии на оценочную деятельность с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа её выдавшего, а также срока на который данная лицензия выдана.
В процессе переговоров с заказчиком оценщик выясняет цели, задачи и дату планируемой оценки и фиксирует их в техническом задании на оценку.
Целью оценки всегда является определение какого - либо вида стоимости объекта недвижимости на дату оценки.
Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Дата оценки чрезвычайно важна при определении прежде всего рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с изменениями рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости и в других секторах экономики. Дата оценки не всегда совпадает с датой осмотра объекта недвижимости, с датой составления отчета об оценке, с текущей календарной датой. Так при наличии соответствующей информации, оценщик может определить стоимость здания (сооружения) на любую дату с момента его постройки, а для объектов незавершенного строительства - на любую дату с момента начала строительства.
Оценка стоимости всегда осуществляется для решения какого-либо рода задач, которые называют задачами оценки.
Оценка объекта недвижимости может понадобиться заказчику для:
принятия управленческих решений;
оценка недвижимость объект стоимость
переоценки основных фондов, оптимизации балансовой стоимости основных фондов;
продажи или иного отчуждения;
приватизации (национализации);
выкупа или иного изъятия имущества у собственников;
налогообложения;
передачи в качестве вклада в уставный капитал;
составления брачных контрактов;
раздела имущества;
наследования, дарения;
разрешения имущественных споров;
ипотечного кредитования, залога;
передачи в доверительное управление, аренду;
переуступки долговых обязательств, прав владения;
осуществления банкротства, санации убыточного предприятия;
ликвидации, реорганизации предприятия;
страхования;
финансирования развития, реконструкции, модернизации и эксплуатации объекта недвижимости;
лицензирования;
решения прочих задач.
Задачи оценки неразрывно связаны с видами оцениваемой стоимости. Исходя из четко сформулированных задач оценки определяется именно тот вид стоимости, который нужно оценить.
После заключения договора оценщик составляет план оценки, позволяющий избежать непродуктивных затрат и сформулировать требования к составу необходимой информации.
Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст.3) выделяет обязательные случаи проведения оценки. Так, оценка обязательна в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при:
определении их стоимости для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду;
использование их в качестве предмета залога;
продаже или ином отчуждении;
переуступке долговых обязательств, связанных с ними;
передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Кроме того, оценка обязательна при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при:
национализации имущества;
ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров предмета ипотеки;
составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требований одной или обеих сторон в случае спора о стоимости этого имущества;
выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
оценке объектов для контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Предполагается, что во всех остальных случаях оценка производится по желанию заказчика, однако существуют ряд законов и подзаконных нормативных актов, косвенно регулирующих оценочную деятельность и также обуславливающих обязательность оценки.
На втором этапе оценки устанавливаются количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Оценщик осматривает и при необходимости фотографирует объект оценки, собирает информацию, на которой будут основываться выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных и достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом.
Работа обычно осуществляется по двум направлениям. Сбор общих данных, характеризующих экономические, социальные, экологические и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города, района расположения объекта, и их анализ. Сбор и анализ специальных данных, представляющих детальную информацию, относящуюся как к оцениваемого объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам аналогам, недавно проданным или сданным в аренду. В частности, оценщик осуществляет сбор и обработку:
правоустанавливающих документов, сведений об обмерении объекта оценки правами третьих лиц;
данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки объектов аналогов;
другой информации, связанной с объектом оценки и объектами - аналогами.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Набор количественных и качественных характеристик объекта оценки напрямую связан с ценообразующими факторами, влияющими на его стоимость, зависит от сложности объекта недвижимости. Так, для условно простых объектов недвижимости - типовых квартир, небольших встроенных нежилых помещений и др. этот набор характеристик относительно невелик по сравнению с характеристиками условно сложных объектов, например комплекса промышленно - складской недвижимости.
Описание количественных и качественных характеристик типовой квартиры должно включать:
информацию о зарегистрированных на квартиру правах и об имеющихся правах третьих лиц;
полный адрес, описание местоположения, района, микрорайона;
план квартиры;
данные об этажности дома, этаже, на котором расположена квартира;
информация о числе квартир на этаже;
размер общей и жилой площади, площади кухни, высоту потолков;
информацию о наличии либо отсутствии балкона и/или лоджии;
описание вида из окон;
информацию о состоянии квартиры и о необходимых ремонтных работах;
информацию о наличии и состоянии инженерных систем электро-и газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации;
год постройки дома;
описание основных конструктивных элементов
общий износ дома;
информации о состоянии подъезда и внешнем виде фасада дома;
данные о преимущественном социальном (профессиональном) составе жильцов дома и о престижности района;
данные о транспортной доступности, близости к скоростным магистралям, расстоянии до метро, наличии маршрутов общественного транспорта;
информацию о качестве обустройства двора: наличии зеленых насаждений детских площадок, охраняемой парковки для автомобилей, расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом;
данные об экологической обстановке;
данные по средней стоимости 1м2 жилой площади в данном районе (микрорайоне) и другие данные, полученные в результате анализа рынка недвижимости.
Описание характеристик более сложного объекта недвижимости часто бывает невозможным без проведения дополнительных технических, гидрогеологических и других экспертиз с привлечением соответствующих специалистов.
Существуют следующие виды для оценки параметров качественной характеристики помещения:
"Евростандарт" - помещение пригодно к использованию по функциональному значению, не имеет дефектов, после ремонта с использованием импортных отдельных материалов, находящимся в работоспособном состоянии.
Упрощенный "евростандарт" - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов после ремонта, проведенного по отечественной технологии, находящейся в работоспособном состоянии.
Отличное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов.
Нормальное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки.
Удовлетворительное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта.
Неудовлетворительное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта.
Непригодно для использования - помещение непригодно к использованию по функциональному назначению, необходимо принятие неотложных мер для его капитального ремонта. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов несущих конструкций.
Для определения любого вида стоимости необходимо достигнуть четкого понимания юридического статуса объекта недвижимости. В оценочной деятельности объект недвижимости неразрывно связан с зарегистрированными на него правами. Говоря об оценке объекта недвижимости, оценщик подразумевает определение стоимости имеющихся на дату оценки прав на него, так как в обороте находятся не сами объекты недвижимости, а права на них (как таковая передача объекта недвижимости из рук в руки не осуществляется, а происходит передача прав на объект путем оформления соответствующих документов, передачи ключей и т.п.). Объект недвижимости (объекта права) не может отчуждаться и передаваться сам по себе и отдельно от права собственности (т.е. правоотоношения) или другого вещного права. Таким образом, объект оценки - объект недвижимости вместе с существующими вещными правами на него, т.е. с зарегистрированными правами и правами третьих лиц, и данная характеристика напрямую влияет на стоимость объекта. Основу теории оценки недвижимости составляют принципы оценки, один из которых - принцип экономического разделения и соединения имущественных прав - означает следующее: имущественные права нужно разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.
Собственник объекта может:
сдать его в аренду, лишившись при этом на время права владения и пользования объектом, но получая за это арендную плату;
пустить объект в качестве обеспечения кредита в сделке ипотечного кредитования, при этом собственник рискует потерять право собственности в случае невозвращении кредита, а его право собственности становится, обремененным на некоторое время, но за это он получает дополнительный источник финансирования и может вложить полученные средства, например в развитие объекта;
осуществить другие операции, связанные с разделением и соединением имущественных прав на объект.
На третьем этапе оценки производится анализ рынка недвижимости. Оценщик определяет сегмент рынка, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
Четвертый этап оценки - основной с точки зрения получения методически обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости. На данном этапе оценщик обязан использовать (или обосновывать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.
Правительство РФ постановлением от 6 июля 2001г. №519 " Об утверждении стандартов оценки" утвердило стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. В соответствии со ст.5данного документа:
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Таким образом на этом этапе оценщик выбирает метод в рамках каждого из подходов к оценке и проводит необходимые расчеты с учетом полученных ранее количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. Какой из методов оценки использовать в рамках каждого из подходов, оценщик вправе определить самостоятельно.
На пятом этапе оценщик обобщает результаты, полученные в рамках каждого из подходов к оценке, и определяет итоговую стоимость объекта недвижимости.
Итоговая стоимость объекта оценки - стоимость, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Использование трех подходов приводит, как правило, к получению трех различных стоимостей одного и того же объекта. И лишь при идеальной модели рынка совершенной конкуренции результаты оценки тремя подходами совпадают. После анализа результатов, полученных разными методами в рамках трех подходов, итоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее полно соответствует оцениваемому объекту, отражает реальную рыночную ситуацию и опирается на более точную и достоверную информацию.
Итоговая стоимость должна быть выражена в рублях. Если по каким - либо причинам это сделать невозможно и договором об оценке не предусмотрено иное, итоговую стоимость допустимо указать в виде наиболее вероятного диапазона, в котором может находиться итоговая стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
Итоговая стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном с учетом всех требований, может быть признана рекомендуемой для совершения сделки с объектом недвижимости, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 мес.
На шестом этапе составляется и передается заказчику отчет об оценке объекта недвижимости.
В нем должны быть указаны:
цели и задачи оценки;
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта недвижимости;
место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на оценочную деятельность;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при оценке данного объекта недвижимости;
перечень используемых при оценке объекта недвижимости данных с указанием источников их получения, а также принятые при оценке объекта оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта недвижимости и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости и объекта недвижимости;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта недвижимости.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который оценил объект недвижимости, и его руководителем.
Оценочная деятельность (оценка стоимости) это профессиональная услуга, основной целью которой является определение вида и величины стоимости объекта оценки на конкретную календарную дату (дату" оценки) в соответствии с назначением оценки.
К объектам оценки относятся:
вещи (движимое и недвижимое имущество, деньги, ценные бумаги), в том числе имущественные права:
действия (работы и услуги);
информация;
результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность);
нематериальные блага.
Вещи предметы материального мира, по поводу которых возникают правовые отношения, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.
Имущество совокупность вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении какого-либо лица (юридического или физического).
Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вешам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда. суда внутреннего плавания, космические объекты.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».
Машины и оборудование, оценка которых рассматривается в этой книге, являются объектами движимого имущества они не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место, могут быть отдельно стоящими и функционально самостоятельными, а могут находиться во взаимосвязи и образовывать технологические комплексы. Эти свойства отличают их от объектов недвижимого имущества.
Разграничивать оцениваемое имущество на движимое и недвижимое необходимо потому, что в оценочной деятельности могут возникнуть ситуации, например, при оценке всего имущества предприятия, когда объекты оценки, сами по себе являющиеся движимым имуществом из-за способа их установки (постоянно прикреплены к недвижимости или используются в установленном виде в течение продолжительного периода времени), могут быть отнесены к недвижимому имуществу. Это чаще всего оборудование, встроенное в здание или сооружение и жестко с ним связанное (система вентиляции, коммуникации, отопительные и энергетические сети, лифты и др.). В этом случае оценщик должен принять решение о соответствующей классификации объекта оценки и четко решить рассматривать его как часть объекта недвижимости или как движимое имущество.
Разграничивать оцениваемое имущество на движимое и недвижимое необходимо еще и потому, что часто объект оценки оказывается как бы на грани между недвижимостью и движимым имуществом, например, инженерное оборудование зданий. шахтные подъемники или корабли, которые по Российскому законодательству относятся к недвижимости. Поэтом)’ оценщик должен тщательно анализировать ситуацию в каждом конкретном случае, чтобы принять решение, к какому типу активов отнести объект оценки.
Характерными признаками для машин и оборудования как объектов оценки являются: транспортабельность и возможность осуществления частичного восстановительного ремонта.
Движимое имущество может быть объектом различных сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, то есть объектом собственности. и в силу этого оно становится объектом оценки.
Объекты собственности (собственность) объекты гражданских прав, материальные и нематериальные, в совокупности с правом владения ими.
Мнение о величине оценочной стоимости ценности товара или величине затрат на его производство, выраженной в деньгах, формируется, исходя из понимания полезности объекта оценки, с учетом позиций заинтересованных сторон (покупателя и продавца), а также действующего на данном рынке соотношения спроса и предложения и других ценообразующих факторов при условиях и ограничениях, присутствующих на дату" оценки.
Полезность - способность собственности удовлетворять нужды и потребности людей. Поэтому определение степени полезности собственности является ключевым моментом при проведении любого процесса оценки.
Полезность рассматривается в долговременной перспективе, т.е. на протяжении всего нормального срока службы собственности.
Рыночная полезность полезность, определяемая котировкой собственности на свободном и конкурен гном рынке.
Потребительная полезность - полезность, определяемая критериями эффективности отдачи собственности при ее эксплуатации.
Назначение оценки роведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок (купля-продажа, страхование, наследование, аренда и т.дЛ а также учет имущественных ценностей. Другими словами, нашаченис оценки это цель заказчика, то есть ю.лля чего ему нужно оцении. аччл венное гь.
Оценщик стоимости (оценщик) - физическое лицо, обладающее теоретическими знаниями, практическим навыком, профессиональным мастерством и оформивший свою деятельность в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Заказчик потребитель услуги по оценке - юридическое или физическое лицо. В качестве заказчика на выполнение оценки могут выступать собственники или владельцы оцениваемых объектов (продавцы), потенциальные покупатели, а также третьи лица (страховые фирмы, местные муниципальные органы, судебные и налоговые органы, кредитно-финансовые организации, инвестиционные компании, любые физические и юридические лица, проявляющие интерес к оцениваемому имуществу).
Сбор и аналитическое исследование исходных данных по объекту оценки, а также экономической ситуации на конкретном рынке с целью формирования заключения об оценочной стоимости объекта оценки, то есть процесс оценки* проводится с помощью специального оценочного инструментария, включающего принципы, приемы, подходы, методы, процедуры и т.д. Оценка проводится в соответствии с законодательными актами РФ, постановлениями Правительства РФ, касающимися оценочной деятельности, государственными стандартами и нормативными документами при тесном взаимодействии с административными органами и общественными организациями, имеющими отношение к оценке для обеспечения единства, достоверности и воспроизводимости ее результатов. В качестве источников информации, необходимой для выработки заключения об оценочной стоимости, используются ценовые данные и справочные материалы конкретного рынка, актуальные на дату оценки.
Результаты оценки отражаются в отчете об оценке стоимости - документе, подтверждающем мнение оценщика о стоимости объекта оценки в соответствии с назначением, и в зависимости от условий договора прилагаются систематизированные материалы по обоснованию этого мнения. Выводы и заключения отчета не должны допускать неоднозначной трактовки мнения оценщика об оценочной стоимости и вводить в заблуждение заказчика. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
